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APRENDA SOBRE O PLANO DIRETOR DA SUA CIDADE

VOCÊ SABE O QUE PODE SER REGULADO NO PLANO DIRETOR DA SUA CIDADE?




A O plano diretor nada mais é que uma relação de normas municipais e com diretrizes técnicas para o desenvolvimento do Município, tanto nos aspectos físicos, sociais, econômicos e administrativos.


Na lição de Adilson Abreu Dallari “o plano diretor está destinado a ser o instrumento pelo qual a Administração Pública Municipal, atendendo aos anseios da coletividade, finalmente poderá determinar quando, como e onde edificar, de maneira a melhor satisfazer ao interesse público, por razões estéticas, funcionais, econômicas, sociais, ambientais etc., em lugar do puro e simples apetite dos especuladores imobiliários”.[1]

[1] Aspectos Jurídicos do Plano Diretor, Revista de Direito Imobiliário, n. 51, julho-dezembro de 2001, p. 19.




Da Competência Normativa


Para elucidar melhor sobre a competência é importante destacar que a competência constitucional de elaboração é do Município, pois lhe cabe executar a política urbana, consoante reza o art. 182 e seu §1º da Constituição Federal.


O art. 30, inciso I, da Carta maior, estabelece que compete aos municípios “legislar sobre assuntos de interesse local; [...]”. O inciso VIII do mesmo artigo prevê que compete aos municípios “promover, no que couber, adequado ordenamento territorial, mediante planejamento e controle do uso, do parcelamento e da ocupação do solo urbano”.


O município, deve então respeitar as diretrizes da legislação do estado e da União – especialmente a Lei Federal n. 10.257, de 10 de julho de 2001, Estatuto da Cidade, possuindo atribuição privativa, de decidir sobre seu ordenamento territorial.


Há razões lógicas para isso, pois ele está mais bem preparado tecnicamente com relação à realidade local, bem como está mais próximo dos desejos da comunidade, porém é possível que sua elaboração seja realizada mediante contratação por licitação, com terceiro, pessoa física ou jurídica.


Nada impede, portanto, que o projeto de Plano Diretor possa, desse modo, ser elaborado por uma empresa privada cujos objetivos sejam o urbanismo e o planejamento urbano, ou por um profissional experiente da área de engenharia, sendo a coordenação feita pelo município, em atuação em conjunto.




O que deve ser regulado no plano diretor?


Conforme o que reza o Estatuto da Cidade o plano diretor deverá conter no mínimo:


  1. Disposição sobre ao direito de preempção, conferindo Município preferência para aquisição de imóvel urbano objeto de alienação onerosa entre particulares;

  2. Disposição sobre áreas nas quais o direito de construir poderá ser exercido acima do coeficiente de aproveitamento básico adotado;

  3. Disposição sobre áreas nas quais poderá ser permitida alteração de uso do solo;

  4. Disposição sobre delimitação de áreas para aplicação de operações consorciadas;

  5. Disposições sobre áreas em que serão admitidas transferências do direito de construir;

  6. Delimitação das áreas urbanas onde passará a ser aplicado o parcelamento, edificação ou utilização compulsória, considerando a existência de infra-estrutura e de demanda para utilização, nos termos do art. 5º do Estatuto da Cidade;

  7. Por fim, deverá haver acompanhamento e controle, por meio de participação democrática na formulação, execução e no acompanhamento dos programas e projetos de desenvolvimento urbano.


Quais os limites do plano diretor?


Inicialmente, destacamos que não pode ser regulado pelo PLANO DIRETOR tudo aquilo que ultrapasse o limite da autonomia dos entes federativos, como, por exemplo, sobre matérias de esfera de competência da União, ao estabelecer diretrizes gerais ao desenvolvimento urbano.


Deve ser ainda respeitado a noção de direito de propriedade, pois o Plano Diretor não pode a pretexto de instituir e regular a reforma urbana, restringir esse direito a tal ponto que não seja mais possível o uso, gozo e disposição da propriedade.


A lei do Plano Diretor não pode se afastar ainda das diretrizes instituídas pelo Estatuto da Cidade nem de normas gerais de conteúdo urbanístico, como é a Lei federal do Parcelamento do Solo Urbano.


Ainda não pode desviar das normas urbanísticas editadas pelo Estado, pois é contra a lógica existir duas normas contraditórias.


Por fim, não pode o Plano Diretor ser realizado de outra forma, mas tão somente sob a disciplina da Lei Orgânica Municipal e Regimento Interno da Câmara de Vereadores, observada as exigências do Estatuto da Cidade, com promoção de audiências publicas e debates com a população; ampla publicidade e acesso a todos interessados aos documentos e informações.



Conclusão


Abordado tais premissas básicas ao leitor, traremos nos próximos meses, os impactos que a Revisão do Plano Diretor traz ao mundo da construção civil e ao mercado imobiliário, inclusive com pontos já abordados no nosso blog como a antiga Zona de Expansão de Aracaju, retrofit e outros pontos interessantes.


Dr. Andress Amadeus P. Santos OAB/SE 7.875