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A NECESSIDADE DE INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR DO FINANCIAMENTO DOS IMÓVEIS

Atualizado: Ago 9

Nesses últimos dias houve muito burburinho acerca da polêmica decisão do STJ (RESP 1.906.475 - AM) acerca da necessidade de intimação do devedor, quando anulou o leilão extrajudicial realizado por falta de notificação pessoal para purgar a mora, ou seja, para satisfazer a dívida pré-existente.


O detalhe ainda maior interessante do caso é que foi tentada notificação pessoal pelo cartorário, mas a devedora se negou a receber, alegando ser cadeirante e não poder descer até a portaria.


O STJ na composição da 3º Turma, através da relatoria da Ministra Nancy Andrighi afirmou que deveria existir ao menos uma tentativa de AR antes de se fazer a intimação via edital. A decisão é praticamente uma aula didática que iremos destrinchar no presente artigo.



Foto reprodução: Google


COMO É FEITA A INTIMAÇÃO NA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA?


De inicio cabe destacar que desde quando estudamos a primeira disciplina de Código Processo Civil sabemos que a intimação via edital pressupõe o esgotamento de todas as possibilidades de localização do devedor, e não é diferente no caso de fins de purgação da mora no procedimento de alienação fiduciária de coisa imóvel.


A intimação por edital, nos termos do art. 26, § 4º, da Lei 9.514/97, por ser medida extrema, exige que o fiduciante, seu representante legal ou procurador encontre-se em local ignorado, incerto ou inacessível.


Nos termos do art. 26 e parágrafos da Lei de Alienação Fiduciária a intimação deverá ser feita pessoalmente ao fiduciante, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar.


COMO PODE SER FEITA A INTIMAÇÃO PESSOAL NA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA?


A intimação pessoal, por sua vez, pode ser realizada de 3 maneiras:

  • Solicitação do Oficial de Registro de Imóveis;

  • Oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la; ou

  • Correio, com aviso de recebimento, sendo essa a melhor interpretação da norma contida no art. 26, § 3º, da Lei 9.514/97

E daí o leitor me pergunta: ora no caso do STJ não houve tentativa de notificação pelo Oficial de Registro de Imóveis?


Sim, houve. Porém como já dito mais acima, o credor fiduciário deve tentar promover, de forma prioritária e prévia, a intimação pessoal e constituição em mora do devedor fiduciante (art. 26, § 3º) por, ao menos, duas vezes, antes de proceder à intimação por hora certa que, por sua vez, só poderá ocorrer quando houver motivada suspeita de ocultação do devedor fiduciante (art. 26, § 3º-A).


Já a intimação por edital, conforme previsto na lei, restringe-se, especificamente, às hipóteses em que o devedor fiduciante, seu representante legal ou procurador encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível (art. 26, § 4º).


No caso do STJ sequer houve essa tentativa de intimação por hora certa ou até mesmo por meio de correspondência postal. Assim foram os dizeres da e. Ministra:


O Tribunal de origem, na presente hipótese, salientou que é de rigor a observância do devido processo legal, vez que o sistema processual e procedimental oferece ao devedor a garantia de se valer do devido processo legal e contraditório, posto que os atos expropriatórios de execução de garantia da dívida, dado potencial para perda da propriedade, devem ser escorreitos à obediência da forma legal. Reconheceu, contudo, que, no presente caso, não foram esgotados os meios para se efetivar a intimação pessoal da devedora fiduciante, já que a intimação poderia ter-se-dado, com espeque na aplicação supletiva do CPC/73, vigente à época, por hora certa ou, ainda, por meio de correspondência postal” (g.n)

CONFLITO ENTRE FÉ PUBLICA DO CARTORIO E INTIMAÇÃO PESSOAL


Um aspecto relevante é que ainda existem decisões judiciais deixando claro que a certidão do tabelião, possui fé pública e, portanto, possui presunção relativa de veracidade e, por isso, será considerada verdadeira até que seja provado o contrário.

No nosso entender com a decisão do STJ nada mudou, o que realmente importa é a informação lavrada pelo cartório. Se a informação for de que o cliente encontra-se desconhecido ou mudou-se, aí sim é devida a intimação por edital, nos termos do art. 26 §4º da Lei 9.514/97.


No caso da decisão do STJ fica claro que não se tratava de cliente desconhecido, mas sim de entrega de notificação em endereço que sabidamente residia, porque o porteiro do edifício confirmou o endereço, ainda que tenha dito não estar autorizado ao recebimento deste tipo de correspondência.


CONCLUSÕES


Muito se vê os credores tentando a todo tempo levar a melhor na alienação fiduciária, pulando e “queimando” etapas essenciais para conseguir seu crédito de imediato através do leilão que irá ser realizado.


O que se percebe é a ratificação do STJ em afastar o intuito da expropriação do bem de imediato, sem oportunizar que o devedor venha a satisfazer o débito citado.


Por isso quando existente intimação por edital já se pode ligar o sinal de alerta nos casos de leilão extrajudicial ou judicial, pois devem ser esgotados todos os meios de localização do devedor fiduciante, sendo prudente ao credor que realize o máximo de tentativas de notificação, inclusive por via AR, o que por certo determinará o êxito ou não de supostas nulidades que possam vir a ocorrer.




Dr. Andress Amadeus P. Santos OAB/SE 7.875


Especialista em Direito do Trabalho e Previdenciário pelo Centro Universitário FG- UNIFG/BA. Especialista em Direito Imobiliário, Cartorial, Registral, Notarial e Urbanístico pela Universidade de Santa Cruz do Sul.