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INCORPORADOR POR EQUIPARAÇÃO

Atualizado: Out 14

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A incorporação imobiliária é um instrumento muito comentado no Direito Imobiliário, muito discutido entre os acadêmicos, pouco mencionado no dia-a-dia, porém muito importante para o desenvolvimento econômico do nosso país. Sem sombra de dúvida é o mercado de maior monta e maior distribuição econômica na seara imobiliária.


Mas afinal, o que é incorporação imobiliária?


Diversos conceitos são trazidos sobre a matéria, porém traremos um conceito simples e fácil de entender. A autora afirma que a incorporação imobiliária “autoriza a alienação das unidades autônomas da edificação pendentes de construção ou de conclusão, as quais têm existência jurídica através do seu registro, mas não possuem ainda a sua materialização” e que essa situação, ou seja, a alienação antecipada das unidades “oportuniza justamente o ingresso de capital privado, dos próprios adquirentes e futuros moradores, para o desembaraço da obra.”

Como podemos ver bem através da conceituação acima, a incorporação imobiliária se aperfeiçoa em sua existência jurídica através do registro, de forma que apenas pode ser chamada efetivamente de incorporação àquelas unidades vendidas após o devido registro no Cartório de Registro de Imóveis.



Então quem pode ser incorporador?


Existem 10 elementos que concretizam a pessoa do incorporador. Vamos elencar cada um deles:

a) Ser pessoa física ou jurídica;

b) Comerciante ou não;

c) Efetuado ou não a construção;

d) Vende ou assuma o compromisso de compra e venda;

e) Venda frações ideais do terreno;

f) Vendas destas frações ideais sejam vinculadas a unidades autônomas;

g) Regime deve ser condominial;

h) Meramente aceite proposta para efetivar transações;

i) Que coordene e leve a termo a incorporação;

j) Que se responsabilize, conforme o caso, pela entrega da unidade vendida em certo prazo e pelo preço e determinada condição da obra concluída.

[1] Rol trazido a partir de FLORENZANO, Zola. Condomínio e Incorporações: Comentários a Lei de Estímulo a Construção Civil, p. 107.


Basicamente, conseguimos sintetizar os elementos que caracterizam um incorporador, com referência ao art. 29 da Lei de Incorporação Imobiliária.


Mas até aí não temos muita novidade. A novidade é basicamente algumas decisões jurisprudenciais e trechos da referida lei que quando analisada sistematicamente define a responsabilidade de incorporador para aqueles que acreditam que não são.


E quem é incorporador por equiparação?


Existem situações que apesar de a pessoa não ter iniciado o procedimento de incorporação imobiliária no Registro de Imóveis, pode ser equiparado à figura do incorporador ou responsabilizado como tal, em razão de atos e negócios que eventualmente venha a celebrar. Trazemos três possibilidades para ficarem atentos:


1. Projeto aprovado ou em pendência de aprovação de autorização administrativa.


O primeiro caso é o caso que a pessoa física ou jurídica aliena (vende) frações de terreno e o negócio da construção quando em trâmite projeto aprovado ou em pendência de aprovação administrativa.


Vamos a um exemplo. Basta que João aliene uma fração de terreno quando existe um projeto de construção de edificação com unidades autônomas, objetivando a formação de condomínio edilício.


Nesse caso, presume-se que a alienação teve em vista uma incorporação imobiliária, e assim o adquirente será agraciado com a presunção de que a fração ora adquirida é uma fração vinculada de terreno, ou seja, está vinculada ao negócio de construção, à unidade autônoma e à incorporação, ainda que inexista o seu registro perante o Registro de Imóveis.


Note haver uma diferença entre essa situação e uma venda simples de fração de terreno, sendo fator preponderante a intenção do alientante com o ato: se incorporar ou, apenas, estabelecer copropriedade com alguém. A intenção efetiva saberemos se houver a promoção de vendas, ou se serão fornecidas ao mercabado unidades autônomas ou, apenas, frações de terreno.



Essa presunção é trazida no parágrafo único do art. 29 da Lei 4591/64, que assim diz:


Parágrafo único. Presume-se a vinculação entre a alienação das frações do terreno e o negócio de construção, se, ao ser contratada a venda, ou promessa de venda ou de cessão das frações de terreno, já houver sido aprovado e estiver em vigor, ou pender de aprovação de autoridade administrativa, o respectivo projeto de construção, respondendo o alienante como incorporador.


A consequência é que o vendedor responderá como incorporador, e nas palavras de Zola Florezano, esse “alienante não é um simples vendedor, e um incorporador e o negócio realizado não foi um simples negócio de compra e venda de terreno, mas um negócio de incorporação”.


Com essa interpretação extensiva é possível responsabilizar como incorporador todos aqueles que vendem ou promovem a venda de unidades autônomas, ou de frações de terreno durante a construção da edificação, objetivando a constituição de condomínio edilício, e que estejam praticados atos inerentes à incorporação sem o seu competente registro perante o Registro de Imóveis.



2. Proprietário ou titular dos direitos do terreno


A segunda hipótese que muitos desconhecem é do proprietário ou titular de direitos aquisitivos do terreno construir, ou contratar a construção de edificação, para constituição de condomínio edilício, e promover a alienação das unidades autônomas antes mesmo de concluir a obra.


Tal equiparação está transcrita no art. 30 da Lei de Incorporação que assim cita:


Art. 30. Estende-se a condição de incorporador aos proprietários e titulares de direitos aquisitivos que contratem a construção de edifícios que se destinem a constituição em condomínio, sempre que iniciarem as alienações antes da conclusão das obras.


Para ficar mais claro é bom exemplificar. Tal hipótese acontece quando o proprietário do terreno, por exemplo, constrói ou promove a construção do edifício composto de unidades autônomas que se destinem à constituição em condomínio e promove sua alienação antes mesmo da conclusão das obras, sem ter, por exemplo, registrado no Cartório de Imóveis.


Outro exemplo que o STJ já entendeu pela condição de incorporador quando o condomínio e os seus condôminos, solidariamente, adquiriram terreno objetivando a construção de uma edificação, na modalidade administração, e ato contínuo, promoveram a alienação de uma das unidades futuras a terceiro, respondendo por perdas e danos sofridas. (STJ, RESP 182.750/PR, 4ª Turma, j. 23.05.2000, rel. Min. Sálvio de Figueiredo Texeira, p. 110).


Ainda há decisões, por exemplo, reconhecendo como incorporador, quando o terrenista pratica alguma atividade condizente com a relação jurídica incorporativa, atribuindo-lhe, responsabilidade solidaria pelo empreendimento imobiliário.


3. Comissão de representantes


A última hipótese é o caso da comissão de representantes que, pode ser equiparada a incorporadora, quando há:


a) Atraso por mais de 30 dias sem justa causa devidamente comprovada ou retardamento excessivo no andamento das obras (art. 43, VI);

b) Decretação de falência ou insolvência do incorporador (art. 31-F §1º).


A partir desses momentos a comissão de representantes assume as responsabilidades do incorporador e se encarrega da administração, com poderes de decisão, passando a ocupar o cargo do incorporador, podendo-se dizer assim que há uma equiparação legal entre o incorporador e a comissão de representantes.


Estes são, portanto, as hipóteses de incorporadores por equiparação. De forma que fica claro a figura do incorporador mesmo quando pensamos não existir a operação ou ate mesmo registro no cartório de imóveis.


Tanto o adquirente como a construtora, terreneiro e/ou incorporadora devem ficar atentos, pois exsurge diversas responsabilidades quando é evidenciada a equiparação a figura do incorporador.


Na prática, na maioria das vezes, a referida equiparação ou responsabilização ocorre por decisão judicial, quase sempre em ações propostas por adquirentes que sofreram algum tipo de prejuízo, como, por exemplo, retenção de multa pelo inadimplemento não estruturado em quadro-resumo conforme Lei 13.789/2018, dentre diversas outras hipóteses.

Dr. Andress Amadeus P. Santos OAB/SE 7.875