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Contratos de locação comercial: posso deixar de pagar ou diminuir o valor do aluguel na pandemia?

Advogado sergipano Dr. Andress Amadeus orienta a população como proceder nestes casos.


Com empresas e comércio fechados e metade da população em isolamento social, o ano de 2020 sem dúvidas ficará para história com a grave crise gerada pela Covid-19 em diversos âmbitos, principalmente no econômico, trazendo impactos negativos também para as relações negociais privadas. Diante do avanço de novos casos, estados podem determinar o chamado lockdown, que é o isolamento compulsório de pessoas. No que se refere aos contratos de locação comercial ou não residencial, muito se discute acerca da possibilidade da revisão do aluguel, amigavelmente ou judicialmente, como forma de mitigar os prejuízos, ou até mesmo suspender o pagamento dos aluguéis enquanto perdurar a pandemia da Covid-19. Dr. Andress Amadeus, especialista em Direito Imobiliário, advogado e sócio-proprietário do Escritório Ação Juris, orienta o cidadão como proceder nesta situação.

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Essas medidas atuais de quarentena, isolamento e distanciamento social, ainda devem permanecer em vigor por mais algum tempo. O que muito vem se falando é sobre os efeitos da pandemia sobre os contratos e demais negócios jurídicos. Os grandes dilemas que dizem respeito à conservação, revisão, descumprimento ou rescisão dos contratos diante desse cenário imprevisível deu início a uma pandemia de discussões por parte dos mais renomados juristas, levando a população mais humilde a questionar, se o aluguel deve continuar sendo pago da mesma forma, se houve a suspensão das parcelas do financiamento ou até mesmo a possibilidade de rescisão antecipada de contrato de compra e venda de imóvel.


Quando o assunto é locação comercial ou não residencial é preciso ficar atento a muitos detalhes. “Há questionamentos como ‘meu negócio parou, posso pedir a diminuição do meu aluguel?’ são cada vez mais frequentes nos escritórios de advocacia com atuação em direito imobiliário. O que importa frisar é que nem todos os contratos de locação comercial, mesmo diante do estado de quarentena e isolamento social, poderão ser revisados. Atente-se que qualquer alteração contratual, dada a situação excepcional, deve estar em sintonia com os princípios da boa-fé objetiva e função social do contrato, e em consonância com o princípio da preservação dos contratos, solidificada pela Lei de Liberdade Econômica 13.874/2019”, explica Dr. Andress.


Nesse sentido, eclodiu o número de demandas judiciais tendo como motivação a Covid-19, e como matéria de fundo o desejo do devedor em romper a sua obrigação ou, ao menos, torná-la menos onerosa.


“O locatário, convencido de que está com um contrato oneroso demais, evoca os arts. 478 e 479 do Código Civil para trazer ao contrato locatício o equilíbrio econômico do instrumento locatício. O art. 478 do Código Civil dispõe que ‘nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução (fim) do contrato’. Porém, de acordo com o art. 479 do mesmo diploma legal, é possível a revisão do contrato desde que a parte contrária se ofereça para modificar as condições contratuais então vigentes”, afirma o advogado.


Diante desse cenário inédito, não resta dúvida de que a pandemia da Covid-19 é considerada um fato extraordinário e imprevisível, de forma que, se o locatário comercial evocar a onerosidade excessiva do contrato, deve provar que existe um verdadeiro abismo entre o que foi contratado na época da assinatura do contrato e o que está ocorrendo nos dias atuais. É importante mencionar que não é apenas tecer comentários aos artigos, mas a força das provas trazidas ao processo que levará os elementos dessa diferença, podendo então o locatário pôr fim ao contrato de locação comercial existente entre as partes.


“Quanto a um cenário de revisão judicial, encampado no art. 317 do Código Civil, que cita a possibilidade de corrigir desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do montante pago, não obstante existir centenas de ações em trâmite no Poder Judiciário não é um tema de simples solução. Além do já mencionado encargo do devedor de provar a efetiva desproporção entre o que foi contratado na época e o que está ocorrendo atualmente, existe ainda um lapso jurídico, posto que alguns estudiosos citam que tal artigo quando elaborado no seu projeto de lei, tinha o intuito meramente estar-se-á tratando única e exclusivamente da aplicação da correção monetária, tão importante em um país que sucedeu diversos planos econômicos, com intervenções governamentais, que geraram o desequilíbrio contratual a ser restabelecido”, finaliza.


Portanto, sabe-se da possibilidade das demandas judiciais envolvendo locação comercial na época da COVID-19, no entanto, não é de fácil desenlace, de forma que um mau planejamento para ajuizamento de ações desse tipo em vez de ser um benefício para o devedor, pode se transformar em mais uma dor de cabeça.


Fonte : Jornalista Rodrigo Alves.

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